۸-۳-۲- خلاصه دادنامه شماره ۷۴۴/۳ و تحلیل آن:

خواهان دادخواستی مبنی بر اعلام بطلان سند انتقال و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، نسبت به یک دستگاه آپارتمان به دادگاه تسلیم می کند.

خواهان آپارتمانی از وکیل مالک (خوانده) می خرد و بخشی از ثمن معامله را نقد و مابقی را توسط چک پرداخت می کند. و توافق می نمایند که در تاریخ معین پس از وصول چک در دفتر خانه سند رسمی تنظیم نمایند. همچنین شرط می نمایند، اگر چکی که بابت مابقی ثمن معامله پرداخت شده است به هر صورت تبدیل به وجه نقد نگردد قولنامه منفسخ است. مالک بدون توجه به معامله ای که وکیل اش با خواهان انجام داده، آپارتمان را توسط یک وکیل دیگر به شخص دیگری می فروشد. خریدار جدید (خریدار دوم) ضمن دادخواستی، تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه درخواست می‌کند. خریدار اول (خواهان بدوی) به عنوان ثالث وارد دعوا شده و نتیجتاً حکم به نفع وی صادر می شود. متقابلاً وکیل مالک اصلی و خریدار دوم (خواندگان بدوی) دادخواستی مبنی بر فسخ قولنامه اول (بین مالک اصلی و خریدار اولی) و خلع ید خریدار اول از آپارتمان مذکور، تسلیم دادگاه می کند. ایشان خلاصه ماجرا و شرایط مندرج در قرارداد را مجدداً برای دادگاه شرح می‌دهد و می‌گوید: خریدار اول مبلغی از ثمن معامله را در ابتدا پرداخت ‌کرده‌است و طبق توافق چکی که بابت مابقی ثمن داده است می بایست تا هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه تأدیه می شده که برگشت شده است. با توجه به اینکه در قولنامه شرط شده است، «چنانچه چک مذکور به هر صورت تبدیل به وجه نقد نگردد قولنامه منفسخ است.» پس معامله خریدار اول منفسخ شده است و ضمن اظهار نامه به ایشان اعلام شده و سپس آپارتمان توسط وکیل دیگر مالک به خریدار دوم فروخته شده است.

خریدار اول علت عدم پرداخت چک را بیان می‌کند و دلایل طرفین نیز در دادگاه بررسی می‌گردد.

دادگاه چنین اظهار عقد می کند: در قرارداد تنظیمی شرط شده «در صورتی که چک تسلیمی احیاناً خالی از وجه باشد و به هر صورت به وجه نقد تبدیل نگردد قولنامه منفسخ است.» ‌به این ترتیب تفاسخ قرارداد با تحقق شرط نتیجه مذبور مقصود تنظیم کنندگان آن بوده و بعد از صدور گواهی برگشت چک اعتباری برای قرارداد باقی نمانده و محلی برای مراجعه فروشنده به مراجع ذیصلاح و اجبار خریدار به تادیه مابقی ثمن موجود نیست و ادعای عدم پرداخت وجه چک به لحاظ دستور دادسرای انقلاب موجه نبوده و مقرون به دلیل نمی باشد. لذا دعوی ابطال سند رسمی و الزام مالک به انتقال رسمی آپارتمان مورد دعوی به خواهان اصلی (خریدار اول) مردود به نظر می‌رسد و به خلع ید وی از ملک اظهار عقیده می کند.

حکم صادره، در مهلت قانونی مورد اعتراض وکیل خواهان اصلی (خریدار اول) قرار گرفته و پرونده به شعبه سوم دیوان عالی کشور ارسال و ارجاع می شود.

شعبه سوم دیوان، حکم صادره شده از دادگاه حقوقی تهران را صحیح و بلا اشکال دانسته و استدلال های خود مبنی بر صحت حکم صادره را نیز بیان ‌کرده‌است که در متن نظریه مذکور آمده است.

نتیجه ای که از احکام صادره گرفته می شود این است که؛ اولاً دادگاه حقوقی تهران، شرط مذکور در قرارداد را «شرط نتیجه» خوانده است و می‌گوید: «‌به این ترتیب تفاسخ قرارداد با تحقق شرط نتیجه مذبور مقصود تنظیم کنندگان آن بوده و بعد از صدور گواهی برگشت چک اعتباری برای قرارداد باقی نمانده و محلی برای مراجعه فروشنده به مراجع ذیصلاح و اجبار خریدار به تادیه مابقی ثمن موجود نیست.» شرط مندرج در قرارداد ماهیتاً شرط فاسخ است ولی هر چند دادگاه محترم آن را، شرط نتیجه خوانده است اما تشخیص و تفسیر دقیقی از شرط مذکور داشته است چون با تحقق شرط و معلّق علیه، قرارداد را منفسخ دانسته است و حکم شایسته صادر نموده است. ثانیاًً، شعبه سوم دیوان عالی کشور، با تشخیص صحیح از شرط مندرج در قرارداد و استدلال های قوی، دلایل صحت آن را نیز بیان ‌کرده‌است. ثالثاً، هم وکیل خواهان و هم وکیل خواندگان بدوی به صراحت اشاره به شرط فاسخ در قرارداد نموده اند. دیوان هم شرط مذکور را، به صراحت «شرط فاسخ» نامیده است و می‌گوید: «چنان که طرفین عقد ممکن است اثر عقد را موکول به شرطی در آینده کنند (عقد معلّق ماده ۱۸۹ قانون مدنی) ممکن است انحلال عقد و از بین رفتن تعهد ناشی از آن را معلّق به وقوع حادثه ای درآینده بنمایند.» رابعاً، شبعه سوم دیوان، مبنای شرط فاسخ را تراضی و توافق طرفین اعلام ‌کرده‌است و برخی از آثار و احکام شرط فاسخ را نیز بیان ‌کرده‌است. خامساً، شعبه سوم دیوان، از نظر تحلیلی بین ساختمان شروط تعلیقی و فاسخ هیچ تفاوتی قائل نمی باشند؛ در حالی که این گونه نیست و ماهیت شرط تعلیقی متفاوت از شرط فاسخ است. و ماهیت شرط فاسخ را جدای از خیار شرط دانسته که همینطور هم می‌باشد. سادساً، دیوان، برخی از دلایل صحت شرط مندرج در قرارداد را هم بیان ‌کرده‌است. از جمله، به صورت جداگانه به عرف اشاره ‌کرده‌است و شرط مندرج در قرارداد را جزء شروط مندرج در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ ق.م. نمی داند و می‌گوید: هر شرطی در قرارداد می‌توانند درج نمایند به مگر شرطی که قانون به صراحت آن را باطل بشناسد. سابعاً، مثالی که برای شرط فاسخ آورده است، تحلیل نکرده و بهتر بود از این مثال استفاده نمی کرد چون فوت، امری است که تعیین زمان آن ممکن نیست و بدین ترتیب زمان حصول معلّق علیه مشخص نخواهد بود. ثامناً، در انتهای رأی دیوان، از نظر تقسیم بندی شرط مندرج در قرارداد را داخل در عنوان شرط نتیجه دانسته است. اگر منظورش این باشد که نوعی شرط نتیجه است (همانند حکم دادگاه حقوقی تهران) اشتباه است. ولی اگر منظورش این باشد که شرط فاسخ به صورت شرط نتیجه واقع می شود و ‌به این دلیل آن را داخل در عنوان شرط نتیجه دانسته، صحیح است. ولی بند آخر حکم که این موضوع باشد با سایر قسمت‌های حکم مطابقت ندارد و مرز میان شرط فاسخ و شرط نتیجه به خوبی بیان نشده است.

۸-۴- نظریۀ مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه^[۱۱۴]

صحت «شرط منفسخ شدن بیع در صورت تأخیر در پرداخت ثمن»، که در سال‌های قبل، از مراجع و علما و همچنین اداره‌حقوقی قوه قضاییه، استفتاء و استعلام شده است، در نرم‌افزار «گنجینه استفتائات قضایی»، گرداوری شده است. در ذیل سئوال مطرح شده و پاسخ اداره حقوقی آورده شده ‌است.

سؤال، در عقد بیعی که شرط شده: درصورت تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله، بیع خود به خود منفسخ بوده و ملک به تملک بایع در آمده و مشتری ملزم به رد مبیع است؛ بفرمائید:

الف) آیا شرط فوق صحیح و منشأ اثر است؟

ب) در صورت صحت شرط، آیا به محض تحقق شرط، انفساخ ایجاد می‌شود و یا حصول آن منوط به انشاء یا اعلام فسخ از ناحیه مشروط له است؟

ج) در صورت صحت و تحقق شرط،آیا عقد از زمان وقوع آن منحل می شود یا از لحظه حصول انفساخ؟

د) در این صورت حکم منافع و نمائات حاصله چیست؟

هـ) بر فرض فساد چنین شرطی، آیا تأثیری در صحت عقد دارد؟

پاسخ اداره حقوقی قوه قضاییه به سئوال مذکور به شرح ذیل می‌باشد؛

۸-۴-۱- نظریه مشورتی شماره ۲۵۴۶/۷ تاریخ ۲۰/۴/۸۶: